Bauordnung Bremen - Teil 2

Das Grundstück und seine Bebauung

§ 4 Bebauung der Grundstücke

(1) Bauliche Anlagen dürfen nur errichtet werden, wenn

1.das Baugrundstück nach seiner Lage und Beschaffenheit für die bauliche Anlage so geeignet ist, daß durch chemische, physikalische oder biologische Einflüsse aus Wasser, Boden und Luft, insbesondere aus Altlasten, Gefahren oder unzumutbare Belästigungen nicht entstehen,

2.das Baugrundstück so an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder eine solche öffentlichrechtlich gesicherte Zufahrt zu ihr hat, daß der

von der baulichen Anlage ausgehende Zu- und Abgangsverkehr und der Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten ohne Schwierigkeiten möglich sind.

Bei Wohnwegen kann auf die Befahrbarkeit verzichtet werden, wenn wegen des Brandschutzes keine Bedenken bestehen. Einer öffentlich-rechtlichen Sicherung der Zufahrt bedarf es nicht, wenn die Benutzung durch Miteigentumsanteile, die im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblatts unter der Nummer des Baugrundstücks eingetragen sind, gesichert ist.

(2) Die Errichtung einer baulichen Anlage auf mehreren Grundstücken ist nur zulässig, wenn durch Vereinigungsbaulast öffentlich-rechtlich gesichert ist, daß keine Verhältnisse eintreten können, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen.

§ 5 Zugänge und Zufahrten auf den Grundstücken

(1)Von öffentlichen Verkehrsflächen ist insbesondere für die Feuerwehr ein geradliniger Zu- oder Durchgang zu rückwärtigen Gebäuden zu schaffen; zu anderen Gebäuden ist er zu schaffen, wenn der zweite Rettungsweg dieser Gebäude über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt. Der Zu-oder Durchgang muß mindestens 1,25 m breit sein und darf durch Einbauten nicht eingeengt werden; bei Türöffnungen und anderen geringfügigen Einengungen genügt eine lichte Breite von 1 m. Die lichte Höhe des Zu- oder Durchgangs muß mindestens 2 m betragen.

(2)Zu Gebäuden, bei denen die Oberkante der Brüstung notwendiger Fenster oder sonstiger zum Anleitern bestimmter Stellen mehr als 8 m über Geländeoberfläche liegt, ist in den Fällen des Absatzes 1 anstelle eines Zu- oder Durchganges eine mindestens 3 m breite Zu- oder Durchfahrt zu schaffen. Die lichte Höhe der Zu- oder Durchfahrt muß senkrecht zur Fahrbahn gemessen mindestens 3,50 m betragen. Wände und Decken von Durchfahrten müssen feuerbeständig sein.

(3)Eine andere Verbindung als nach den Absätzen 1 und 2 kann gestattet werden, wenn dadurch der Einsatz der Feuerwehr nicht behindert wird; sie kann verlangt werden, wenn der Einsatz der Feuerwehr es erfordert.

(4)Bei Gebäuden, die ganz oder mit Teilen mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt sind, können Zufahrten oder Durchfahrten nach Absatz 2 zu den vor und hinter den Gebäuden gelegenen Grundstücksteilen verlangt werden.

(5)Bei Gebäuden, bei denen der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt und bei denen die Oberkante der Brüstungen notwendiger Fenster oder sonstiger zum Anleitern bestimmter Stellen mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegt, müssen diese Stellen für Feuerwehrfahrzeuge auf einer befahrbaren Fläche erreichbar sein, soweit dies zur Sicherung des zweiten Rettungsweges nach § 17 Abs. 4 erforderlich ist. Diese Fläche muß einen Abstand von mindestens 3 m und höchstens 9 m, bei mehr als 18 m Brüstungshöhe einen Abstand von höchstens 6 m von der Außenwand haben; größere Abstände können gestattet werden, wenn Bedenken wegen des Brandschutzes nicht bestehen.

(6)Die Zufahrten und Durchfahrten nach Absatz 2 sowie die befahrbaren Flächen nach Absatz 5 dürfen nicht durch Einbauten eingeengt werden und sind ständig freizuhalten. Sie müssen für Feuerwehrfahrzeuge ausreichend befestigt und tragfähig sein. Die befahrbaren Flächen nach Absatz 5 müssen nach oben offen sein.

§ 6 Abstandsflächen

(1) Vor Außenwänden von Gebäuden sind Flächen von oberirdischen Gebäuden sowie von Anlagen und Einrichtungen nach Absatz 10 freizuhalten (Abstandsflächen). Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Nachbargrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften

1.das Gebäude an die Grenze gebaut werden muß oder

2.das Gebäude an die Grenze gebaut werden darf und öffentlich-rechtlich gesichert ist, daß vom Nachbargrundstück angebaut wird. Auf die öffentlich-rechtliche Sicherung kann verzichtet werden, wenn städtebauliche Bedenken nicht bestehen.

Darf nach planungsrechtlichen Vorschriften nicht an die Nachbargrenze gebaut werden, ist aber auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude an der Grenze vorhanden, so kann gestattet oder verlangt werden, daß angebaut wird. Muß nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Nachbargrenze gebaut werden, ist aber auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude mit Abstand zu dieser Grenze vorhanden, so kann gestattet oder verlangt werden, daß eine Abstandsfläche eingehalten wird.

(2)Die Abstandsflächen müssen auf dem Baugrundstück selbst oder auf öffentlichen Verkehrs-, Grün-oder Wasserflächen liegen. Es kann zugelassen werden, daß sich Abstandsflächen ganz oder teilweise auf Nachbargrundstücke erstrecken, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, daß diese nicht überbaut werden und auf die dort vorgeschriebenen Abstände und Abstandsflächen nicht angerechnet werden.

(3)Die Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken; dies gilt nicht für

1.Außenwände, die in einem Winkel von mehr als 60° zueinander stehen,

2.Außenwände zu einem fremder Sicht entzogenen Gartenhof bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen und

3.Abstandsflächen auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- oder Wasserflächen.

(4) Die Tiefe der Abstandsfläche bemißt sich nach der Wandhöhe. Als Wandhöhe gilt das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wandaußenseite mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluß der Wand. Bei Wänden, die an Giebelflächen grenzen, gilt als oberer Abschluß der Wand die Verbindungslinie der Schnittpunkte nach Satz 2. Bei unterschiedlicher Höhe der Schnittpunkte sowie bei geneigter Geländeoberfläche ist die im Mittel gemessene Wandhöhe maßgebend; dies gilt bei gestaffelten Wänden für den jeweiligen Wandabschnitt. Als Wand gelten:

1.Dachaufbauten, die nicht mindestens 0,60 m hinter die Außenwand zurückspringen,

2.Dächer mit einer Neigung von mehr als 70°. Zur Wandhöhe werden zu einem Drittel hinzugerechnet:

1.die Höhe von Dächern mit einer Neigung von mehr als 45°,

2.die Höhe von Dächern mit Dachaufbauten, wenn diese zusammen mehr als halb so breit wie die darunter liegende Außenwand sind,

3.die Höhe von Giebelflächen.

Als Höhe von Dächern und Giebelflächen gilt das Maß von der nach Maßgabe der Sätze 2 bis 4 ermittelten Wandhöhe bis zum höchsten Punkt der Dachhaut. Die Summe der Maße ergibt das Maß H.

(5) Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt:

1.allgemein 0,6 H

2.in Kerngebieten 0,4 H

3.in Gewerbe-und Industriegebieten 0,25 H. In Sondergebieten kann eine geringere Tiefe als 0,6 H gestattet werden, wenn die Nutzung des Sondergebietes dies rechtfertigt. Das jeweilige Maß ist auf volle 10 cm, bei Tiefen über 10 m auf volle 50 cm abzurunden. In allen Fällen muß die Tiefe der Abstandsfläche vorbehaltlich der Regelungen der Absätze 6

und 7 mindestens 3 m betragen. Nachbarschützende Wirkung kommt nur der halben Tiefe der Abstandsfläche nach Satz 1 und 3, mindestens jedoch einer Tiefe von 2,50 m zu.

(6) Die Tiefe der Abstandsfläche muß mindestens 5 m betragen:

1.bei Wänden aus brennbaren Baustoffen, die nicht mindestens feuerhemmend sind,

2.bei feuerhemmenden Wänden, deren Oberfläche aus normalentflammbaren Baustoffen besteht oder die

überwiegend eine Verkleidung aus normalentflammbaren Baustoffen haben. Für Nebenzwecken dienende, untergeordnete Gebäude ohne Feuerstätten und ohne Aufenthaltsräume können Ausnahmen erteilt werden, wenn Bedenken wegen des Brandschutzes nicht bestehen.

(7) In Gewerbe- und Industriegebieten genügt abweichend von Absatz 5 bei Wänden ohne öffnungen eine Tiefe der Abstandsfläche

1.von 1,50 m, wenn die Wände mindestens feuerhemmend sind und einschließlich ihrer Verkleidung aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen,

2.von 2,50 m, wenn die Wände mindestens feuerhemmend sind oder einschließlich ihrer Verkleidung aus

nichtbrennbaren Baustoffen bestehen. Dies gilt nicht für Abstandsflächen gegenüber Grundstücksgrenzen.

(8) Wenn eine ausreichende Belüftung und Beleuchtung mit Tageslicht gewährleistet bleibt und hinsichtlich des Brandschutzes und des Gesundheitsschutzes keine Bedenken bestehen, können geringere als die nach den Absätzen 5 bis 7 mindestens erforderlichen Tiefen der Abstandsflächen zugelassen werden:

1.bei Nutzungsänderungen in Baudenkmälern sowie in Gebäuden mit zulässigerweise errichteten Aufenthaltsräumen,

2.für Baumaßnahmen an Außenwänden vorhandener Gebäude, wie Verkleidung oder Verblendung,

3.für Antennenträger, die hoheitlichen Aufgaben oder Aufgaben der Deutschen Bahn AG oder der Deutschen Bundespost dienen,

4.für Windenergieanlagen,

5.in überwiegend bebauten Gebieten, wenn die Gestaltung des Straßenbildes oder besondere örtliche oder städtebauliche Verhältnisse oder die Schonung des vorhandenen erhaltenswerten Grundstücksbewuchses dies erfordern,

6.vor Außenwänden ohne notwendige Fenster für Aufenthaltsräume.

Soweit die Tiefe der Abstandsfläche die Maße nach Absatz 5 Satz 5 unterschreitet, dürfen nachbarliche Belange nicht erheblich beeinträchtigt werden.

(9)Ergeben sich durch zwingende Festsetzungen eines Bebauungsplanes geringere Tiefen der Abstandsflächen, so gelten diese Tiefen.

(10) Für bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und Einrichtungen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, gelten die Absätze 1 bis 9 gegenüber Gebäuden und Nachbargrenzen sinngemäß.

(11) Die Abstandsfläche wird senkrecht zur Wand gemessen. Vor die Wand vortretende Bauteile wie Gesimse, Dachvorsprünge, Hauseingangstreppen und deren überdachungen und untergeordnete Vorbauten wie Erker und Balkone, die nicht mehr als 1,50 m vortreten, bleiben bei der Bemessung der Abstandsflächen außer Betracht. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben untergeordnete Wintergärten, die nicht zum dauernden Aufenthalt geeignet sind und nicht in offener Verbindung zu einem Aufenthaltsraum stehen. Von der gegenüberliegenden Nachbargrenze müssen Wintergärten und sonstige Vorbauten mindestens 2,50 m entfernt bleiben.

(12) In den Abstandsflächen eines Gebäudes und zu diesem ohne eigene Abstandsfläche sind mit einer mittleren Wandhöhe von maximal 3,50 m über der Geländeoberfläche zulässig:

1.Garagen,

2.Wintergärten nach Absatz 11,

3.Gebäude ohne Fenster zu diesem Gebäude,

4.Nebenanlagen für die öffentliche Versorgung,

5.sonstige Anlagen und Einrichtungen nach Absatz 10,

sofern sie die Belüftung und Beleuchtung des Gebäudes nicht wesentlich beeinträchtigen und hinsichtlich des Brandschutzes keine Bedenken bestehen.

(13) Auf einem Baugrundstück sind gegenüber den Nachbargrenzen ohne Abstandsfläche zulässig:

1.Garagen einschließlich eingebauter Abstellräume,

2.ein sonstiges Gebäude ohne Feuerstätten und Aufenthaltsräume,

3.Nebenanlagen für die öffentliche Versorgung,

4.Stützmauern und Einfriedigungen. Die Gesamtlänge der in Satz 1 genannten Gebäude darf an keiner Nachbargrenze größer als 9 m sein und insgesamt 18 m nicht überschreiten. Ihre nach Absatz 4 zu bestimmende mittlere Wandhöhe an der Grenze

darf 3 m nicht überschreiten. Abweichend von Satz 1 können die dort genannten Gebäude mit einem Abstand von mindestens 1 m zugelassen werden.

§ 7 Anpflanzungen, Befestigungen und Veränderungen von Grundstücksflächen

(1)Die Grundstücksflächen von Baugrundstücken, die nicht für bauliche Anlagen genutzt werden (Freiflächen), dürfen nicht in einer die Wasserdurchlässigkeit wesentlich mindernden Weise befestigt werden; sie dürfen nicht verunstaltet wirken und auch ihre Umgebung nicht verunstalten.

(2)Die Bauordnungsbehörde kann bei der Errichtung oder wesentlichen änderung baulicher Anlagen das Anpflanzen von standortgerechten Bäumen und Sträuchern, deren Erhaltung sowie das Anpflanzen von Gewächsen zur Begrünung von baulichen Anlagen verlangen, wenn dadurch gestaltete Bauteile und notwendige Fenster nicht verdeckt werden. Die Art der Bepflanzung soll auch danach bestimmt werden, ob es sich um bebaubare oder unbebaubare Freiflächen handelt.

(3)Die Grundstücksflächen, die zulässigerweise für bauliche Anlagen wie Stellplätze, Zufahrten, Gehwege, Abstell- und Lagerplätze benötigt werden, dürfen nur soweit befestigt werden, wie es für deren Nutzung erforderlich ist, sofern nicht die Belastung des Niederschlagswassers oder eine zu geringe Durchlässigkeit des Bodens eine Versiegelung erfordert.

(4)Bei der Errichtung oder änderung baulicher Anlagen kann verlangt werden, daß die Oberfläche des Grundstücks verändert wird, um eine Störung des Straßenbildes, Ortsbildes oder Landschaftsbildes zu vermeiden oder zu beseitigen oder um die Oberfläche der Höhe der Verkehrsflächen oder der Nachbargrundstücke anzugleichen.

§ 8 Kinderspielplätze

(1) Soweit nicht entsprechende Gemeinschaftsanlagen nach § 10 vorhanden oder vorgesehen sind, ist bei Gebäuden mit insgesamt mehr als drei Wohnungen auf dem Baugrundstück oder in dessen Nähe ein Kinderspielplatz anzulegen und instandzuhalten. Auf die in Satz 1 genannte Zahl werden nicht angerechnet:

1.die vor dem 15. Juni 1973 genehmigten Wohnungen,

2.Ein-Raum-Wohnungen mit höchstens 40 m² Wohnfläche,

3.Wohnungen in Gebäuden mit dem Erscheinungsbild und der Nutzung von Einfamilienhäusern, wenn deren Aufenthaltsräume einen unmittelbaren Zugang zu einer zum Spielen geeigneten und der ausschließlichen Verfügung des Wohnungsinhabers unterliegenden Gartenfläche haben,

4.Wohnungen mit einer besonderen Zweckbestimmung, in denen Kinder üblicherweise nicht wohnen. Für bestehende Gebäude mit mehr als insgesamt drei Wohnungen, für die eine Verpflichtung nach Satz 1 nicht besteht, kann durch Ortsgesetz die Herstellung von Kinderspielplätzen in bestimmten Teilen des Gemeindegebietes verlangt werden, wenn Gesundheit oder Schutz der Kinder dies rechtfertigt. Die Größe der Kinderspielplätze richtet sich nach der Art und Anzahl der Wohnungen auf dem Grundstück.

(2) Kann die Pflicht zur Herstellung eines Kinderspielplatzes auf dem Baugrundstück oder in dessen Nähe vom Bauherrn nicht erfüllt werden, so wird eine Baugenehmigung nur erteilt, wenn dieser einen Geldbetrag für die Gestaltung von Kinderspielmöglichkeiten an die Gemeinde zahlt. Die Zahlung eines Geldbetrages als Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung entfällt, wenn zusätzliche Wohnungen durch Wohnungsteilung, Ausbau, Aufstockung oder durch änderung der Nutzung in einem Gebäude geschaffen werden, das bei Inkrafttreten dieses Gesetzes errichtet war. Die Höhe des zu zahlenden Geldbetrages wird für die Stadtgemeinde Bremen vom Senator für das Bauwesen und für die Stadtgemeinde Bremerhaven vom Magistrat der Stadt Bremerhaven festgesetzt; sie darf 80 vom Hundert der durchschnittlichen Kosten für die Herstellung und die Unterhaltung nicht übersteigen.

§ 9 Einfriedigung der Baugrundstücke

(1)Es kann verlangt werden, daß Baugrundstücke entlang der öffentlichen Verkehrsfläche eingefriedigt oder abgegrenzt werden, wenn die Sicherheit oder die Gestaltung dies erfordert. Das gleiche gilt für Aufschüttungen, Abgrabungen, Lagerplätze, Ausstellungsplätze und Abstellplätze sowie für Campingplätze, Wochenendplätze und Zeltplätze, Sportplätze und Spielplätze.

(2)Einfriedigungen zwischen Nachbargrundstücken dürfen hinter der vorderen Baulinie oder Baugrenze nicht höher als 2 m über der Geländeoberfläche des Nachbargrundstücks sein.

§ 10 Gemeinschaftsanlagen

(1)Die Herstellung, Instandhaltung und Verwaltung von Gemeinschaftsanlagen, insbesondere für Stellplätze und Fahrradabstellplätze (§ 49), Kinderspielplätze (§ 8) sowie Standplätze für Abfall- und Wertstoffbehälter (§ 45), für die in einem Bebauungsplan Flächen festgesetzt sind, obliegen den Eigentümern derjenigen Grundstücke, für die diese Anlagen bestimmt sind. Soweit die Eigentümer nichts anderes vereinbaren, sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft mit der Maßgabe anzuwenden, daß sich das Rechtsverhältnis der Eigentümer untereinander nach dem Verhältnis des Maßes der zulässigen baulichen Nutzung ihrer Grundstücke richtet. Ein Erbbauberechtigter tritt an die Stelle des Eigentümers. Ist der Eigentümer oder der Erbbauberechtigte nicht der Bauherr, so obliegt dem Bauherrn die Beteiligung an der Gemeinschaftsanlage. Die Verpflichtung nach Satz 1 gilt auch für die Rechtsnachfolger.

(2)Eine Gemeinschaftsanlage muß hergestellt werden, sobald und soweit sie zur Erfüllung ihres Zweckes erforderlich ist. Die Bauordnungsbehörde kann die Herstellung unter Festsetzung einer bestimmten Frist schriftlich anordnen.

(3)Die Bauordnungsbehörde kann verlangen, daß der Antragsteller in Höhe des voraussichtlich auf ihn entfallenden Anteils der Herstellungskosten der Gemeinschaftsanlage Sicherheit leistet.

(4)Sind in einem Bebauungsplan Flächen für Gemeinschaftsanlagen festgesetzt, so dürfen entsprechende Anlagen auf den einzelnen Baugrundstücken nicht genehmigt werden, es sei denn, daß hierdurch der Zweck der Festsetzungen nicht gefährdet wird.

§ 11 Teilung von Grundstücken

(1)Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut ist oder aufgrund einer Baugenehmigung oder einer Genehmigungsfreistellung nach § 66 bebaut werden darf, dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen. § 82 gilt entsprechend.

(2)Soll bei einer Teilung nach Absatz 1 von den Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften abgewichen werden, ist § 65 Abs. 6 Satz 2 und 3 entsprechend anzuwenden.

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