Baugrundrisiko 2
Veröffentlicht im Deutschen Architektenblatt 12/09 von Dr. Florian Krause-Allenstein, RA und FA für Bau- und Architektenrecht, Hamburg
Inhalt
1. Die Wurzel des Übels
2. Hinweis des Bauherrn auf Bodengutachten entlastet nicht
3. Zum Bodengutachten keine Alternativen
4. Volle Haftung bei Null Versicherungsschutz
5. Fazit und Empfehlungen für Ihre Praxis
1. Die Wurzel des Übels
Mit einer kreativen Kellerplanung lässt sich kein Wettbewerb gewinnen. Unter anderem deshalb wird wohl dem im Untergrund verschwindenden Bauteil weder von Planer- noch von Bauherrenseite in der Entwurfsphase die gebührende Aufmerksamkeit gewidmet. Dies kann sich schnell rächen, wenn nämlich z.B. der Architekt nach der Entwurfs- oder Genehmigungsplanung nicht weiter beschäftigt wird und er in seiner Planung z.B. den Lastfall drückendes Wasser nicht (ausreichend) berücksichtigt hat. Holt sein Nachfolger dieses Versäumnis nicht nach oder baut der Auftraggeber auf Basis der Genehmigungsplanung mit einem Generalunternehmer, dann haftet der Architekt für Schäden aus unterlassener Baugrunduntersuchung, da die Beurteilung des Baugrunds nach der Rechtsprechung vom Planer bereits in der Entwurfsplanung geschuldet wird (vgl. BGH IBR 2008, 164; OLG Koblenz IBR 2006, 573; OLG Bamberg IBR 2003, 555).
2. Hinweis des Bauherrn auf Bodengutachten entlastet nicht
Hat der Architekt seinen Auftraggeber durch seine Entwurfszeichnungen davon überzeugt, ihn auch mit den weiteren Leistungen zu beauftragen, bleibt die Kellerplanung ein ungeliebtes notwendiges Übel. Der Streit zwischen den Vertragspartnern beginnt spätestens dann, wenn der Architekt seinem Bauherrn rät, einen Baugrundgutachter zu beauftragen, um Bodenproben hinsichtlich der Kompressibilität und der Wasserbelastung des Baugrunds durchzuführen. Der Auftraggeber erwartet meistens aufgrund fehlender Klarstellungen im Architektenvertrag, dass die Beurteilung des Baugrunds im Rahmen des vereinbarten Honorars durch den Architekten mit zu erbringen ist. Um das Verhältnis zum Bauherrn nicht gleich in diesem frühen Stadium der Zusammenarbeit zu trüben, sucht der Planer dann nach Auswegen, um die Kosten für das Baugrundgutachten zu ersparen. Hierin liegt eine große Gefahr, da der Planer nach einem Teil der Rechtsprechung bei einem späteren Wassereinbruch im Keller trotz des ausdrücklichen Hinweises auf die Notwendigkeit der Einholung des Bodengutachtens haftet (vgl. OLG Düsseldorf BauR 2002, 652; a.A. OLG München IBR 2003, 9).
3. Zum Bodengutachten keine Alternativen
Die Rechtsprechung zur Haftung des Architekten bei fehlerhafter Beurteilung des Baugrunds belegt den Einfallsreichtum der Planer bezüglich möglicher Alternativen zur Einholung eines Bodengutachtens. Im Ergebnis ist leider eindeutig zu konstatieren, dass alle Versuche nicht nur zum Scheitern verurteilt sind, sondern auch gravierende wirtschaftliche Folgen für den Planer haben können.
Die Berücksichtigung der Erkenntnisse eines für das Nachbargrundstück eingeholten Baugrundgutachtens kann zu fehlerhaften Schlussfolgerungen führen, da sich der Baugrund dort gänzlich anders darstellen kann als auf dem vertragsgegenständlichen Grundstück, was zu Schadensersatzansprüchen des Bauherrn gegenüber dem Architekten führt, wenn entsprechende Schäden eintreten (vgl. OLG Düsseldorf IBR 2000, 509). In einem mir vorliegenden Fall traten Schäden sogar dann auf, als ein Architekt ein für das Baugrundstück eingeholtes Bodengutachten seiner Planung zugrunde legte, die sich außerhalb von nur etwa 3 Metern der durchgeführten Bohrungen befand.
Bei Einholung von Informationen über die Höchstwasserstände im Baugrund des betreffenden Baugebiets droht die Gefahr falscher Rückschlüsse, wenn nämlich beispielsweise nur die Wasserstandsmessungen der letzten 20 Jahre zugrunde gelegt werden und nicht, wie es die Rechtsprechung fordert, über die letzten 40 bis 60 Jahre (vgl. OLG Frankfurt Az. 22 U 135/07). Gleiches gilt, wenn keine ausreichenden Sicherheitsmargen zwischen den Höchstwasserständen und der Unterkante der Sohle wegen der Kapillarwirkung des Wassers eingerechnet werden (vgl. OLG Düsseldorf IBR 1996, 467). Kommt es zum Schaden, so liegt hierin immer ein Planungsfehler. Als Faustregel für eine ?grundwassersichere? Planung soll hier gelten: Berücksichtigung der Höchstwasserstände mindestens 40 Jahre zurück; Sicherheitszuschlag von mindestens 30cm (vgl. OLG Düsseldorf IBR 2000, 451; OLG Düsseldorf IBR 1996, 467).
In der Praxis versucht sich manch Architekt ferner damit zu behelfen, dass er bei der Abdichtung der Kelleraußenwände den höchsten Lastfall zugrunde legt und eine Abdichtung gegen drückendes Wasser im Sinne der DIN 18195 vorsieht. Das mag bezogen auf die Feuchtigkeitsabdichtung funktionieren, berücksichtigt jedoch nicht die übrigen sich aus dem Baugrund ergebenden statischen Einflüsse auf das Bauwerk, wie insbesondere die Kompressibilität und die damit notwendig einhergehende Gründung z.B. in Form von Bohrpfählen. Der Planer haftet in diesem Zusammenhang auch dann, wenn er dem Statiker falsche Angaben über den Lastfall macht und dies zu Rissbildungen am Gebäude führt (vgl. OLG Frankfurt Az. 12 U 38/98). Angaben des Architekten gegenüber Sonderfachleuten müssen zudem immer vollständig und richtig sein, da sie sonst, wie in einem aktuellen Urteil des OLG Koblenz (IBR 2008, 399), zur Haftung des Planers führen können. In dem entschiedenen Fall hatte der Architekt dem Baugrundgutachter nicht die richtige Gründungstiefe des Gebäudes mitgeteilt, wodurch dieser nicht tief genug bohrte und es durch erhebliche Wasserbelastungen zu Mehrkosten kam.
Die Erfahrung lehrt, dass die richtige Beurteilung der Wasserverhältnisse des Bodens nicht nur für die Baukonstruktion, sondern auch den Bauablauf wichtig sind. In einem meiner Praxisfälle hatte der Architekt, der auf Wunsch des Bauherrn auf die Einholung eines Bodengutachtens verzichtet hatte, aufgrund der Angaben des geologischen Amtes eine offene Wasserhaltung ausgeschrieben. Es ging um die Erweiterung einer Bestandsvilla um einen Wellnessbereich im Keller, wofür die Vertiefung des Kellergeschosses und hiermit verbunden die abschnittweise Unterfangung des Bestandsmauerwerks notwendig war. Als bei diesen Arbeiten starker Regen auftrat, schoss das Schichtenwasser plötzlich aus dem Rand der Baugrube und sammelte sich am tiefsten Punkt, nämlich dem freigelegten Bestandsmauerwerk. Der eingesetzte Polier konnte sich gerade noch unter Verlust seiner Gummistiefel aus der Schlammgrube retten, als ein Grundbuch und ihm folgend ein Sohlenbruch eintraten. Das Resultat des Schadens in Höhe von etwa 150.000 Euro waren Risse im gesamten Gebäude, wie auf den beiden nachfolgenden Fotos ersichtlich.
4. Volle Haftung bei Null Versicherungsschutz
Der Architekt in diesem Fall hatte Glück, da der Schaden durch seine Berufshaftpflichtversicherung reguliert wurde. Dies war ein seltener Ausnahmefall, da der Architekt nach der Rechtsprechung, wenn er auf die Einholung eines Bodengutachtens verzichtet, bewusst pflichtwidrig handelt und damit seinen vollen Versicherungsschutz verliert (OLG Oldenburg IBR 1996, 518). Es kann daher nicht deutlich genug darauf hingewiesen werden, dass die Planung des Architekten ohne vorherige Einholung eines Baugrundgutachtens ein wirtschaftlich selbstmörderisches Unterfangen ist, da dies zu einer vollen Haftung ohne Versicherungsschutz führt. Die einzig richtige Reaktion des Architekten, bei Weigerung des Bauherrn ein Bodengutachten einzuholen, ist, entweder einen schriftlichen Haftungsverzicht des Bauherrn wegen sämtlicher Schäden aus fehlerhafter Baugrundbeurteilung zu verlangen oder aber die Fortsetzung der Leistungen zu verweigern und den Vertrag ggf. zu kündigen.
5. Fazit und Empfehlungen für Ihre Praxis
Aus der Rechtsprechung und meinen Erfahrungen zur Haftung des Architekten wegen Planungsfehlern im Zusammenhang mit dem Baugrund, sind folgende Lehren zu ziehen:
Stellen Sie im Architektenvertrag klar, dass ein Baugrundgutachten zwingend eingeholt werden muss und die Kosten durch den Bauherrn zu tragen sind.
Weisen Sie Ihren Auftraggeber darauf hin, dass Sie keinen Versicherungsschutz haben, wenn Sie Ihre Leistung ohne die Einholung eines Bodengutachtens fortsetzen.
Weigert sich Ihr Auftraggeber, ein Bodengutachten einzuholen, müssen Sie auf einem schriftlichen Haftungsverzicht Ihres Bauherrn für etwaige Schäden aus fehlerhafter Baugrundbeurteilung bestehen oder aber die Fortsetzung Ihrer Leistung verweigern und ggf. den Vertrag kündigen.
Treffen Sie auf keinen Fall Rückschlüsse aus bereits vorliegenden Baugrundgutachten für Nachbargrundstücke oder andere Teile des bebauten Grundstücks.
Als Faustregel für die grundwassersichere Planung mindestens die Höchstwasserstände der letzten 40 bis 60 Jahre zugrunde legen und aufgrund der Kapillarwirkung des Wassers 30 cm Sicherheitszuschlag einplanen.
Legen Sie die höchste Sorgfalt auf die Berücksichtigung der Baugrundverhältnisse schon in Ihrer Entwurfsplanung und den an die Sonderfachleute in diesem Zusammenhang zu erteilenden Informationen.
Geo.net