Wertgutachten Sachsen

Wertgutachten werden in folgenden Fällen angefertigt:

• Sie wollen Ihr Haus oder Ihre Immobilie kaufen oder verkaufen. Hier kann ein unabhängiger Wertgutachter. den Preis dieser Immobilie schätzen.

• Wurde eine Immobilie vererbt, so kann man mit einem Wertgutachten die Erbanteile ermitteln.

• Das Finanzamt setzt bei der Berechnung der Steuer den Wert Ihrer Wohnung oder Immobilie zu Ihrer Meinung nach zu hoch an.

• Ihre Betriebsstätte wird vom Finanzamt bewertet und das Verhältnis von Boden- zu Sachwert wurde falsch bewertet.

• Ein Schaden an einer Immobilie führt zu einem Merkantilen Minderwert.

Der Verkehrswert einer Immobilie wird unter zur Hilfenahme der Wertermittlungsverordnung (WertV) mit unterschiedlichen Verfahren durch einen Wertgutachter ermittelt. Grundsätzlich ist es erstmal nicht entscheidend, ob es sich um ein Gebäude allgemeiner Art, ein normales Haus oder eine Wohnung handelt.

Je nach Art der Immobilie werden unterschiedliche Verfahren angewendet:

Verkehrswert

Der Verkehrswert von Grundstücken und damit verbundene Immobilien wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung durch den Wertgutachter bezieht (Wertermittlungsstichtag), im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken in erster Linie nur bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehenden typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind und bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert. Zu nennen sind insbesondere Einfamilien-Reihenhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, einfache freistehende Eigenheime (Siedlungen) und Garagen. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem Grundstück in hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke).

Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens in einem Wertgutachten ist in der Regel eine genügende Anzahl geeigneter Vergleichsgrundstücke. Dabei soll auf die Daten der örtlichen Gutachterausschusse für Grundstückswerte zurückgegriffen werden.

Ertragswertverfahren bei gewerblichen Immobilen

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, z.B. bei Miet-und Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens findet die Lage auf dem Grundstücksmarkt insbesondere dadurch Berücksichtigung, dass die Vertragsverhältnisse, der Liegenschaftszinssatz, die Bewirtschaftungskosten und die sonstigen wertbeeinflussenden Umstände in einer angemessenen Größe angesetzt werden. Weil die genannten Größen bei sachgerechter Anwendung des Ertragswertverfahrens aus den grundstückbezogenen Daten vergleichbarer Grundstücke, d.h. also „marktorientiert“, in das Wertgutachten eingeführt werden, kann das Verfahren ebenfalls als ein vergleichendes Verfahren bezeichnet werden.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Immobilien anzuwenden, bei denen es für die Wertschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, sondern die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind.

Dies gilt überwiegend bei individuell gestalteten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken (Immobilie als Eigenheim), besonders dann, wenn sie eigengenutzt sind. Im Wertgutachten kann das Sachwertverfahren auch zur Abstützung der Wertermittlung von Neubauten, die als Ertragswertobjekte gelten, in Betracht kommen, da nicht zu erwarten ist, dass ein Investor Kosten aufbringt, die nicht durch die ihre Dringlichkeit des Objektes (Ertragswertverfahren) gedeckt werden.

Weiterhin kann das Sachwertverfahren auch bei älteren Instanzsetzungsbedürftigen Immobilien, die eines hohen Kosteneinsatzes bedürfen, zur Anwendung kommen, wenn das Sachwertverfahren im Wertgutachten zu einem Restwert führt, um den sich die Aufwendungen für eine neue Bebauung des Grundstückes vermindern.

In allen Fällen ist zu beachten, inwieweit die Gebäude und Einrichtungen wirtschaftlich überaltert sind, sie der technischen oder der strukturellen Entwicklung nicht mehr entsprechen und eine Nutzungsmöglichkeit und deshalb eine Nachfrage nicht mehr oder nur noch vermindert gegeben ist.

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens sind insbesondere die Herstellungskosten, die Wertminderung wegen Alters sowie Baumängel und Bauschäden unter Berücksichtigung der sonstigen wertbeeinflussen Umstände zu ermitteln. In diesem Verfahren ist die Einschätzung der vorhandenen Bausubstanz durch einen erfahrenen Wertgutachter oder Bausachverständigen besonders relevant. Vorhandene Bauschäden und nicht erfolgte Instandsetzungen und Modernisierungen werden durch den Gutachter berücksichtigt.

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